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够狠!房东违法,需赔房客一年的房租?

发布时间:2018-7-5
发布者:admin

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2018年5月BC省《住宅租务法》的改动

  《岛报》的忠实读者们也许已经注意到了,本专栏的作者似乎格外热衷于租房方面的话题,迄今已就这个题材写了至少三篇文章。没错,我们中只有少数会接触到企业法或刑法,“家”却对所有人都不可或缺,而一生从头到尾坐拥房产,不租房的人们也同样是少数。加上BC省都市地区如火如荼、岌岌可危的住房危机,住宅租务法在当下尤为值得关注。

            在今年的5月底,BC省政府继去年11月的修正案再次就《Residential Tenancy Act》(住宅租务法)出台了一套改动,旨在重磅打击违法的房东,以及为房客提供更长的周旋时间。消息灵通、或本身就租房的您或许已经听说了这些改动的内容,比如说,在某些情况中,如果证实违法——

 ——房东需要赔给房客一年的租金!

 到底是什么样的行为,才会招致如此恐怖的惩罚呢?房客需要证实哪些因素,房东又能做些什么呢?您所追寻的答案,都能在本期《BC省法律法规实用指南》中一一揭晓。

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RTA第49条的最新形态

有意思的是,本次修正案并没有向BC省的租房法律框架中添加太多全新的内容。在这之前《住宅租务法》中便含有允许房东以合理理由单方面终止租约,包括自己或家人自用、卖房(已经签订买卖协议)、大修、拆除等,而代价是提前两个月通知房客,并赔偿最后一个月的租金。在收到这类逐客令后,如果房客在合理的时间内发现房东提供的理由并不属实(比如说其实以高价租给了新的租客),则可以获得两个月的赔偿。在BC省现今的租房市场中,两个月的租金对于某些罔顾法律的房东来说是完全可以接受的“运营成本”——而这还是在房客有决心、有能力向Residential Tenancy Branch(租务处)申请仲裁的前提下。

但翻了六倍的赔偿改变了这一点。在如今的法律中,以不实的原因驱逐房客的赔偿从两个月的租金急剧膨胀到了十二个月,而一旦证实,租务处的仲裁员没有“酌情处理”的权力,必须勒令房东支付相等于十二个月租金的赔偿——法律的原文是an amount that is equivalent of 12 times the monthly rent,而非up to或a maximum of。同时,租客可以向租务处提出异议的期限从收到逐客令起15天延长到了30天。

 以“拆除、或其性质需要租客搬离的装修”为由的逐客令受影响尤为严重,不仅和自用、卖房一样受到了上述改动的影响,留给租客的时间更是从两个月翻倍变成了四个月,在大修完成之后还需要首先向前租客提供再次入住的机会,否则又要遭受十二个月租金的处罚。

如何证实?

当然,这些巨额赔偿并不是租客在(新)家里什么都不做就能指望租务处去替自己调查、索要、执行的。向租务处提出仲裁申请,以及在仲裁过程中证实房东违反了法律的责任依然落在房客的肩头上。前一半在本专栏过去关于租房的文章中已经提及,在这里不再赘述,但如何证明房东并未按照逐客令上所写的理由使用该房屋呢?

称其计划拆除、重建的情况中最为简单——如果在被驱逐后的一段“合理时间”内该栋房屋毫无动静,依然屹立于原址之上,就容易证明得多了。大修也不算非常困难,因为向租客提供Notice of First Refusal是房东的责任,租客并不需要去主动索取。

而自用则稍微复杂一些。在租务处公布的2017年11月编号为7033的仲裁判决书中,前租客称被驱逐、搬到街对面的新家后,并未看到房东或其家人入住,而房东称他的确使用了该处住宅——用于储存自己的物品。仲裁员表示,储物也算作一种使用,认为房东提供的理由属实,拒绝开出赔偿金。

至于证据,同一名仲裁员提到房客并未提供房东将该房屋再次出租或出售的广告,也就是说这些文件或许可以用来证明房东的真实意图。虽然租务处的仲裁员没有义务援引先例,但广告截图、有意义的照片、证人的证词——尤其是律师认证的Statutory Declaration——甚至新租客的租约都是不错的证据。

 那么,房东又能做些什么,使自己立于不败之地?除了了解、遵守法律以外,房东们——当然还有房客们——或许还可以尝试改变它。

社区公开会议见闻

这不,就在上周二,我参加了在维多利亚市中心举行的社区公开会议。从微笑的政府工作人员手中接过一本资料和会议章程,又穿越了人头攒动的走廊后,我并不困难地找到了该小组的主席,这位打着鲜红领带,素有“住房斗士”美誉的政坦人物。待至围绕着他或寻求帮助、或提出建议,众星捧月般的人群散去些许,我上前交换自我介绍、握手、微笑道:

  “您知道嘛,您在去年废除的法规可是把我的毕业论文变成了一沓废纸。”

 “哦?”住房斗士久经沙场,迄今已有十年,当然仍是谈笑风生,兴趣盎然。“是搬离条款,还是地域性租金上涨?”

“我当然是在逗您啦,”我说。“不过,我对法规的修正过程的确有些疑问,不知您是否能指点一二?”

            …

从会议中心出来时,我不仅更加了解了法规——不同于法案——的修正过程,也更加理解了租房市场中每一方的视角。当然,我也确保住房小组收到了成百上千份意见中,我的那一份——“在房东或家人自用的情况中,家人的定义应该包括祖辈与孙辈”。虽然我不能保证我的意见能在年底的下一轮修正案中体现出来,但那又如何呢?

这毕竟只是一个开始。▋